La grande majorité des économistes, des experts et des politiciens conviennent qu’il n’y a pas assez de logements dans ce pays. Les estimations les plus conservatrices évaluent le nombre de logements nécessaires à environ 1,7 million d’unités, les estimations les plus libérales le chiffrant à 7,3 millions. Les raisons de cet énorme écart – résultant des variations dans le nombre d’acheteurs potentiels ainsi que dans le type et l’emplacement des logements nécessaires – sont importantes, mais en fin de compte, la plupart des entités évaluant la situation nationale du logement se contentent d’un nombre compris entre 4 et 5 millions.
A partir de là, on se raconte une histoire simple sur le logement. À savoir que nous souffrons d’une pénurie de logements et que nous devons donc construire davantage de logements. Cela semble agréable, voire simple : tout ce que nous devons faire est d’inciter les constructeurs de maisons, le secteur immobilier, à construire davantage. Mais c’est là que les choses se dégradent, car la raison pour laquelle nous n’avons pas assez de logements est une conséquence directe de l’influence du secteur immobilier sur les types de logements autorisés dans notre pays – une conséquence directe du fait que le logement n’est rien d’autre qu’une marchandise. à construire, acheter et vendre dans un but lucratif.
Les agents immobiliers et les promoteurs immobiliers comptent parmi les critiques les plus virulents des réglementations telles que les marges de recul obligatoires, la taille minimale des lots et les codes de zonage excluant les propriétés à logements multiples. Il s’agit d’une évolution relativement récente résultant du fait que l’industrie est à court d’endroits bon marché et faciles à construire. La vérité est que le secteur immobilier proteste contre le monde qu’il a construit et qu’il s’est battu pour maintenir pendant plus d’un siècle.
Construire des maisons unifamiliales
Ce monde a commencé à prendre forme en 1922 alors que le gouvernement fédéral cherchait à répondre à ce qui était considéré comme une pénurie critique de logements après la Première Guerre mondiale. Better Homes in America (BHA) avait lancé une campagne visant à créer « une nation de propriétaires ». » Cette phrase vient de l’ancien président Calvin Coolidge, conseiller principal du groupe à l’époque où il était vice-président du pays. Coolidge a été rejoint par des personnalités telles que le premier président du BHA, le secrétaire au Commerce Herbert Hoover, et Franklin Delano Roosevelt, membre du BHA, alors président de l’American Construction Council, l’une des nombreuses nouvelles associations professionnelles. De cette manière, le BHA représentait parfaitement la porte tournante entre le secteur immobilier et le gouvernement fédéral.
L’année suivante, la « Semaine de démonstration » du BHA, au cours de laquelle des maisons idéalisées récemment construites ont été exposées dans des villes à travers le pays, a reçu le soutien des gouverneurs de 30 États ainsi que des territoires d’Hawaï et de l’Alaska. Ces maisons de démonstration unifamiliales, en grande majorité isolées, étaient ce que les gens imaginaient lorsqu’ils pensaient, comme le dit Hoover, à « la maison comme un investissement ». Les maisons unifamiliales étaient ce qui serait construit pour satisfaire ce que Hoover décrivait comme « un instinct primordial en nous tous pour l’accession à la propriété ».
Ce n’était pas une coïncidence. Dans un article intitulé « Éléments essentiels pour une maison de démonstration », le directeur des conditions de logement de la Chambre de commerce, John Ihlder, a décrit les maisons unifamiliales individuelles entourées d’espaces ouverts comme « les meilleures, sans aucun doute ». Ihlder a notamment prescrit les marges de recul minimales qui devraient être requises. Ce qui était une exception allait vite devenir la règle.
Mais ce n’était pas tout. Un autre article, celui-ci rédigé par John Gries de la division principale de la construction et du logement du ministère du Commerce, décrivait l’importance du zonage pour créer et entretenir des zones exclusives aux maisons unifamiliales, garantissant que « les maisons construites seraient à l’abri de l’invasion par des appartements ». ou l’industrie. Malgré le lobbying intense du secteur immobilier, cette règle fut codifiée en 1926, lorsque la Cour suprême confirma le droit d’une banlieue de Cleveland de restreindre les appartements dans une zone de maisons unifamiliales.
À partir de ce moment, la mission du secteur immobilier est devenue la vente de la maison individuelle et unifamiliale. Alors que le pays était dévasté par la Grande Dépression et que le gouvernement fédéral était désireux de stimuler l’économie, le secteur immobilier disposait de terrains bon marché, d’une main-d’œuvre bon marché et d’un crédit garanti par le gouvernement fédéral. L’industrie a abordé sa mission avec le même zèle qui avait inspiré l’époque de la destinée manifeste de la fin des années 1800, l’idée selon laquelle l’expansion américaine avait été « attribuée par la providence ».
Ceux qui prétendent que nous pouvons sortir de la pénurie actuelle de logements citent le passé comme exemple de marché répondant aux besoins de chacun. Ceci est un mensonge. Même si le boom de l’après-Seconde Guerre mondiale a permis à de nombreuses personnes de bénéficier d’une augmentation constante de leurs salaires pour compenser la hausse des coûts du logement et si le taux national d’accession à la propriété a continué d’augmenter, cela n’a pas été le cas pour tout le monde. Des millions de personnes ont été exclues du boom immobilier, le marché ne parvenant délibérément pas à répondre à leurs besoins. Ce groupe de personnes, composé de manière disproportionnée de Noirs mais comprenant également des immigrants non noirs et un nombre important de Blancs, vivait souvent dans des logements sociaux construits et gérés par le gouvernement fédéral.
Opposition au logement public
Dès le début, les logements sociaux étaient voués à fonctionner à perte. Cela n’était pas obligatoire, mais la loi sur le logement de 1937, qui a créé le premier logement public aux États-Unis, précisait qu’il serait réservé exclusivement aux résidents à faible revenu afin de ne pas perturber les marges de profit des promoteurs privés. De plus, chaque unité créée entraînerait également la démolition des unités de moindre qualité déjà existantes – les bidonvilles. Le gouvernement fédéral a accepté cette dernière solution pour apaiser les villes, dont les décisions de justice ont déterminé qu’elles avaient la responsabilité principale de la construction de logements sociaux.
Les bâtiments sont restés séparés. Au fil du temps, à mesure que de plus en plus de résidents blancs obtenaient des prêts et achetaient des maisons et que de plus en plus de logements pour les résidents noirs tombaient en ruine, la ségrégation des logements sociaux est devenue de plus en plus difficile à justifier. Les postes vacants dans les logements sociaux blancs ont augmenté parallèlement aux listes d’attente pour les logements sociaux noirs. En 1954, la Cour suprême de Californie a décidé en Banques c. Autorité du logement de San Francisco que les mêmes normes doivent s’appliquer à tous ceux qui étaient éligibles au logement public, quelle que soit leur race.
Presque du jour au lendemain, le logement social est devenu tabou et politiquement impopulaire. Douze États ont adopté des amendements constitutionnels exigeant la tenue de référendums locaux pour la construction de logements sociaux pour les familles à faible revenu. La Cour suprême a confirmé cette pratique. Le secteur immobilier, toujours opposé au logement public, n’a pas tardé à attirer l’attention sur les coûts gouvernementaux du logement public tout en occultant davantage les subventions gouvernementales bien plus massives impliquées dans l’incitation à l’étalement de la banlieue.
À mesure que ces subventions créaient des « utopies » blanches dans les banlieues, les prix montaient. Pendant ce temps, le désinvestissement de longue date dans les centres-villes a créé des espaces bon marché. Les promoteurs et les représentants du gouvernement ont vu leur opportunité : des zones ont été rezonées pour attirer les résidents aux revenus plus élevés vers la ville. Le fait que les personnes à faible revenu, de manière disproportionnée celles de couleur, aient été exclues a été considérée comme une conséquence regrettable du marché du travail.
Cette situation, où certains étaient déplacés au moment où d’autres avaient accès à un actif précieux, est devenue une analogie pour l’ensemble de l’économie au fil des années 1980 et 1990. Les salaires ont stagné et les inégalités de richesse – notamment celles liées au logement – ont grimpé en flèche.
L’écart en matière de logement
Comme l’écrivaient les économistes Lawrence Mishel et Josh Bivens pour l’Economic Policy Institute : « Entre 1979 et 2017, la rémunération des travailleurs médians a suivi la croissance (nette) de la productivité à l’échelle de l’économie d’environ 43 %, ce qui a entraîné une augmentation des inégalités. » Les travailleurs produisaient bien plus, mais les bénéfices étaient plutôt concentrés sur un petit segment de la population, que Mishel et Bivens identifiaient comme « les travailleurs au sommet (pour la plupart des professionnels hautement qualifiés et des dirigeants d’entreprise) et les propriétaires du capital ». Les riches devenaient de plus en plus riches et le coût de la pauvreté augmentait.
Alimenté par la déréglementation de l’immobilier et du secteur bancaire, le secteur immobilier a trouvé de nouveaux acheteurs dans les années 2000. La construction et la vente de biens immobiliers étaient désormais motivées par des pratiques de prêt les plus souples possibles, peut-être mieux illustrées par la prévalence des prêts dits NINJA accordés à ceux qui n’avaient « pas de revenu, pas d’emploi et pas d’actifs ». Les maisons étaient de plus en plus construites et vendues à des propriétaires existants recherchant une maison supplémentaire uniquement comme refuge ou comme atout plutôt que comme résidence. Comme l’a calculé l’économiste Daniel Garcia dans un article de 2019 pour la Réserve fédérale : « Dans l’ensemble, l’achat de résidences secondaires pourrait expliquer respectivement environ 30 % et 10 % de la hausse de l’emploi dans le secteur de la construction et des prix de l’immobilier, entre 2000 et 2006. »
Entre début 2004 et fin 2006, le taux annuel de construction de logements privés n’est jamais tombé en dessous de 1,4 million, un chiffre jamais vu auparavant. C’était une période de surconstruction, de survente et d’achat excessif – en bref, une bulle.
Lorsque cette bulle a finalement éclaté, les familles non blanches – en particulier les familles noires qui avaient été ciblées par les banques avec des conditions de prêt prédatrices – ont été les plus durement touchées. Le nombre d’achats de maisons a diminué. Sans acheteurs, l’offre aussi. En mars 2011, le nombre de nouveaux logements unifamiliaux construits est tombé à un taux annuel de 368 000, un point bas en 43 ans depuis que la Réserve fédérale a commencé à conserver ces données. Ces faibles chiffres continueront d’augmenter régulièrement au cours de la prochaine décennie, pour finalement atteindre un taux annuel supérieur à 1 million en janvier 2021, un niveau qui s’est maintenu depuis.
Mais le prix des logements a continué d’augmenter. Les responsables du secteur immobilier ont expliqué cela en vilipendant les propriétaires existants et les responsables du gouvernement local qui disent non à la modification des codes de construction et de zonage. Mais la raison pour laquelle ils ont ce pouvoir est en premier lieu parce que le secteur immobilier a défendu ces règles pour augmenter le prix des logements.
L’industrie a fait un si bon travail dans ce domaine que le logement est devenu hors de portée pour un nombre croissant de locataires et d’acheteurs potentiels. Alors que de plus en plus de milléniaux et de membres de la génération Z atteignent l’âge d’achat d’une maison sans réelle perspective de devenir un jour propriétaire d’une maison, la menace d’un krach boursier augmente.
Le secteur immobilier a raison d’affirmer que nous avons une pénurie de logements aux États-Unis. Il a également raison d’affirmer que nous avons besoin d’une « réponse unique par génération pour remédier à la pénurie de logements et à la crise de l’accessibilité financière » du pays.
Cela pourrait signifier assouplir les restrictions sur les logements accessoires, comme cela s’est produit dans les États du nord-ouest du Pacifique ; réexaminer les lois de zonage ou réexaminer des dizaines d’autres réglementations auxquelles le secteur immobilier s’oppose désormais. Mais ce n’est qu’un début. En fin de compte, nous devons nous tourner vers des modèles tels que les logements en propriété coopérative à Oakland, en Californie ; des partenariats de valeur locative à Cincinnati, Ohio ; des logements sociaux à revenus mixtes à Hawaï ; et les fiducies foncières communautaires, dans lesquelles les résidents sont propriétaires de leur maison tandis que le prix du terrain sur lequel elle se trouve reste stable.
Le problème de notre système de logement n’est pas le manque d’offre ; le problème est que certaines personnes risquent de gagner beaucoup d’argent grâce au manque d’approvisionnement. C’est ainsi qu’il a été conçu. Il est temps de le changer.
